何から始める？どうなる？離婚時に住宅ローンが残っている場合

こんにちは、リオン不動産株式会社　専任の宅地建物取引士の市成です。

3組に1組が離婚を選択すると言われる現代。
不動産の売却を決める理由の一つに、離婚は珍しくありません。

実際に離婚を選択することになったら、まず何をしたら良いか、自宅はどうすべきか、この記事で解説していきます。

離婚するための準備や条件をまとめておく

ご自宅をお持ちでなくとも、まずはここから始める方が多いと思います。

慰謝料はいくらか、
お子様の養育費は月いくらでいつまで支払うか、学資保険はどちらが支払うか、
親権はどちらが持つか、面会は自由にできるか、
財産分与はどうなるか、など。

そして、ご自宅をお持ちの方は、どちらかが家に住み続けるのか、住み続けるなら住宅ローンをどちらが支払うのか、それとも売却するのか。

冷静に今後のことを見据えて、まずはご自身の希望をまとめておきます。

とにかく早く別れたい一心で曖昧にしてしまうと、後々大きな問題が残ってしまうこともありえます。

直接話し合うことが難しかったり、こじれることが予想される場合は、弁護士に相談してみるのが良いでしょう。

新しいスタートを気持ちよく切るために、プロの目線でアドバイスしてくれます。

弊社「リオン不動産株式会社」は、提携の弁護士事務所がございます。
初回相談は無料なので、ぜひ一度お問い合わせください。
不動産の売却相談までまとめてお任せいただけると、少しでもスムーズになるかと思います。

夫婦の共有財産を把握する

財産分与に関しては、お互いの共有財産をすべて調べ上げておく必要があります。

結婚中に築いた財産は、折半で考えるのが基本です。

婚姻中、夫婦はお互いの協力によって資産を築いているため、資産形成においては
夫婦の収入に格差があっても、どちらかが専業主婦/主夫である場合も、離婚原因がどちらかに偏ってある場合も（一定の事情を考慮し減額されるケースもあります）、基本的には折半で考えます。

持ち家などの不動産がある場合も、名義にかかわらず原則、財産分与は折半となります。

ただし、これはあくまでも基本的な考え方であり、強制ではないため、夫婦の合意があれば自由に決定することができます。

折半にしない場合は、協議（話し合い）もしくは調停（裁判所に間に入ってもらう）で離婚しましょう。

不動産の財産分与

不動産はモノなので、分けると言ってもどうすれば良いか分からない方も多いと思います。

不動産の財産分与の方法は、以下の4つのパターンがあります。

１）共有名義にする

不動産の名義は、複数人で共有することができます。

2分の1ずつだけでなく、細かく持分を決めることができます。

それぞれの名義で登記すれば良く、費用はほとんどかからない方法ですが、
不動産を賃貸に出したり、増築・改築・売却したりする際に相手方の承諾が必要になります。

現金化したいタイミングでトラブルにもつながりやすいので、リスクのある手段です。

２）夫婦どちらかが取得して、取得していない方へ代償金を支払う

夫婦どちらかが不動産を取得し、取得した方が取得していない方へ不動産の価値の半額分を支払うことで、公平に分けることができます。

不動産の名義がどちらかになるので、将来的なトラブルを避けることができます。

不動産の価値を知りたい方は、不動産会社へ査定を依頼してみましょう。

３）分筆する

財産分与の対象である不動産が土地の場合、物理的に分けることができます。

分筆とは、登記簿上の一つの土地を複数の土地に分けて登記をする手続きのことです。 
（土地の数え方が「筆」です）

ただし、分筆の結果、土地が小さくなりすぎたり、形が悪くなったりして、資産価値が分筆前より下がってしまうことがあり得ます。

分筆の手続きには、事前調査・測量・照合・官公庁への各種証明・境界の明示のための隣地所有者との立ち合い・登記申請など、手間も費用も多くかかるので、不動産会社に相談しながら慎重に検討しましょう。

４）売却して現金化したのち分け合う

最も多く利用されるのが、不動産を売却して現金に換えて分け合う方法です。

早く売却したい場合は買取、時間がかかっても高く売却したい場合は仲介がおすすめです。

売却にかかる費用は、こちらでまとめて確認できます。

夫婦のどちらも代償金を支払う必要がなく、共有状態でのちのちのトラブルになるリスクもない方法なので、最も利用されることが多い手段となっています。

住宅ローンが残っている場合

財産分与の対象外となる場合

住宅ローンが残っている場合は、まず家の売却価格が残りの住宅ローンの金額より高く売れるかどうかを確認しましょう。

利益が出ない場合は、そもそも財産分与の対象ではないとされます。

残った住宅ローンは、離婚後も名義人が支払っていくことになります。
住宅ローンが残っているときの売却方法はこちらでご確認いただけます。

自宅に十分な価値があり、売却により利益が見込める場合は、売却して現金化したのち分け合うのがおすすめです。

財産分与の対象となる場合～トラブルに繋がるリスクのあるケース～

自宅に十分な価値があり、売却により利益が見込める場合も、理由があって住み続けるか迷われることもあると思います。

その時には、以下のケースに注意しましょう。

・家も住宅ローンも夫婦どちらかの名義のまま、名義人の方が家に住み続ける場合

家も住宅ローンも夫婦どちらかの名義のまま、名義人の方が家に住み続ける場合は、何の問題もなく住み続けることはできます。

しかし、もし名義人でない方が連帯保証人や連帯債務者になっている場合、名義人に住宅ローンの滞納があると請求が来てしまうことになります。

離婚しても、金融機関との契約にその事実は関係がありません。

離婚前に住宅ローンの借り換えをおこない、連帯保証人や連帯債務者から外すように交渉する必要があります。

・家も住宅ローンもどちらかの名義だが、名義人でない方が家に住み続ける場合

お子様の学区の問題などで、離婚後も夫婦のうち名義人でない方が家に住み続けたい場合もあると思います。

しかしそもそも、住んでいない自宅の住宅ローンを持つことは住宅ローンの契約違反です。

仮に金融機関に無断で住み続けられたとしても、名義人の債務不履行（返済滞納）による立ち退き処分など、後々になって予期せぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

この場合は、事前に住宅ローンの名義人を変更できないか金融機関に相談しましょう。

金融機関の審査によって、新たな名義人の返済能力が不十分であるという結果になれば、名義変更ができないこともある点に注意が必要です。

そういった場合は住み続けることは諦め、売却を考えた方が良いかもしれません。

まずはご相談を

財産分与の対象になるかどうか、売却方法はどうするべきか。

お読みいただいた通り、不動産の状態やローンの返済状況、今後の計画などで変わってくるので、弁護士や不動産会社と連携を取りながら考えていくことが大切です。

お気兼ねなくお問い合わせくださいませ。