抵当権とは？　耳なじみのない単語を分かりやすく解説！

こんにちは、リオン不動産株式会社　専任の宅地建物取引士の市成です。

今回は、普段耳慣れない言葉かもしれない、「抵当権」についての解説です。

どういったものなのか、何に関係するのか、不動産売買で聞く「抵当権抹消登記」とは何なのか…

お客様のご不明点を、できるかぎりこの記事で明らかにできると幸いです。

抵当権とは

住宅購入のような高額なローンを組むとき、多くの人が金融機関からお金を借りますよね。

見ず知らずの人間に、高額な貸し付けをおこなうわけですから、金融機関は様々な条件で審査をおこないますし、
いざ返してもらえなくなったときのために換金性の高いモノを担保にします。

（人質ならぬ「モノ質」にすることを”担保にする”と言います）

（人的担保、物的担保とあるのですが、ここでは割愛します）

「換金性の高いモノ」は住宅ローンの場合、ほとんどは購入する物件そのものです。

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた人がお金を返せなくなったときに、貸した側が担保とした土地や建物を貸したお金の代わりに差し押さえる権利のことです。

返済が滞った時、貸した側である金融機関は裁判所に申し立てて不動産を「競売」にかけ、その売却代金から貸したお金を回収する（=抵当権の実行）、という流れになっています。

不動産売却における抵当権

金融機関がお金を貸すリスクを軽くするために、不動産に抵当権を設定するという仕組みはご理解いただけたと思います。

では、抵当権のついた不動産を売却することは可能なのでしょうか？

結論から申し上げますと、抵当権を外すための手続きを行わなければ売却できません。

抵当権のついた不動産は、金融機関によって競売にかけられてしまうリスクがあるためです。

抵当権を外すことを「抵当権の抹消」と言いますが、抵当権の抹消には、住宅ローンの完済が必須です。

売却代金で完済するケースが多いですが、売却代金だけで足りるのか、預貯金から補う必要があるのか、事前によく確認しておきましょう。

売買契約～抵当権抹消手続きの流れ

売却活動をおこない買主（購入者）が決まったら、売買契約を締結するのですが、このとき事前に「引渡日＝代金の受領日＝完済日」が一致するよう、決済の日取りを決めておきます。

その後、住宅ローンを借りている金融機関に連絡して、決済日までに抵当権抹消に関する書類を用意してもらうよう依頼します。

書類の準備には2週間前後かかるので、早めの連絡が必要です。

金融機関によっては、1ヶ月近く要する時期もあるそうなので、売却の意思が固まった時点で事前に連絡しておければベストです。
利息の計算を1日単位でおこなうため、一度確定させた日付の変更にはさらに1～2週間かかることがあります。
直前での変更がないようにしておきたいものです。

決済日に買主から売却代金を受け取ってすぐに住宅ローンを完済したら、抵当権の抹消書類を受け取ります。
原則ご本人のお受け取りですが、委任状を交付することで司法書士だけでも受け取りが可能です。
後の手続き、「抵当権抹消登記」は司法書士にお任せください。

※抵当権抹消登記はご自身でも可能ですが、売却代金をもとに抵当権抹消手続きをおこなう場合、買主の権利も関係してきますので、ミスがないよう法律のプロへ任せましょう。