住宅ローンが残っている家を売却するには？

こんにちは、リオン不動産株式会社　専任の宅地建物取引士の市成です。

今回は、住宅ローンが残っている家を売りたい、住み替えたい、と思ったときにどのような手続きを踏めばよいか解説していきます。

住宅ローンが残っていても売ることはできる？

住宅ローンの残った家を売却することは可能です。

しかし、必ず残債を完済し、家についた抵当権を抹消する必要があります。

そのためには、まず残債の金額を確認し、売却代金で残債を一括返済できるかどうかを検討することになります。

確認は、

・借入金融機関の窓口
・住宅ローン契約時に受け取っている「返済予定表」（変動金利の場合は直近のもの）
・（各金融機関のネットサービス加入済みの場合）WEBサイト
・確定申告用に郵送されてくる残高証明書

のいずれかで可能です。

また、残債の一括返済にあたっては住宅ローンを借りている金融機関に対して手続きを行う必要があります。（金融機関によっては、分割返済ができる場合もありますが、利子などが発生するため、一括返済をおすすめします）
手続きには数週間かかる場合があるため、売却活動と並行して余裕を持って行うことが大切です。

その後は、不動産会社に物件の査定をしてもらい、問題なく残債を完済できそうな売却方法を検討していきます。

家の売却金額で住宅ローンを完済できない場合は？

確認の結果、住宅ローンの残債が売却金額を上回ってしまうことが分かった場合、3つの解決方法があります。

１）自己資金で補う

売却金額を上回った残債がわずかな場合は、残りを自己資金で補うケースが多いです。

2つ目の解決方法では金利が高くなってしまったり、3つ目の解決方法では信用情報に傷がついてしまったりといった大きなデメリットがありますが、それを回避できるのがこの手段です。

２）住み替えローンを使う

住み替えローンは、売却金額だけでは返済しきれない住宅ローンの残債分を新しいローンに上乗せして借り入れることができるローンです。

やむを得ない引っ越しや急な転勤などの理由で住み替える場合、自己資金を出せないこともあると思います。
そういった場合に利用されることが多い手段です。そのメリット、デメリットを見てみましょう。

自己資金がなくても使えるという最大のメリットはありますが、トータルで高額の借入になりやすいため、金利が高く、審査も厳しいのがデメリットです。

住み替えローンを扱っている金融機関の審査に通り融資を受けたら、住宅ローンの残債を一括返済して新居の購入手続きを進めていく流れとなります。

３）任意売却をおこなう

住宅ローンの残債が売却金額を上回り、自己資金が用意できず、住み替えローンも利用できない場合、ほとんどの方は続けて住み続けることになりますが、すでに住宅ローンを滞納してしまっている場合、任意売却という方法で家を売却し、債務整理をする必要が出てきます。

そのメリット、デメリットを見てみましょう。

任意売却により住宅ローンを完済すると、最大5年で履歴は削除されます。
その間、新しくローンを組めない・クレジットカードを作れない等の支障が生じるので予め知っておきましょう。

また、任意売却をしても、その代金をもって一括返済ができないケースがあります。
その場合、残債は無担保ローンという扱いになり、債権回収会社への返済が続いていくことになります。

住宅ローンを滞納した時点で信用情報には傷がついているので、早めに任意売却をして完済までの期間を短縮し、早期に滞納履歴が削除されるよう動きましょう。

困ったら相談を

不動産の売却には、印紙代や抵当権抹消の費用、仲介手数料、金融機関によっては住宅ローン一括返済手数料など、様々な費用がかかる場合があります。

見積もりを出してもらいながら考えていくのが良いでしょう。

まずは、不動産会社や金融機関に相談してみましょう。

当社「リオン不動産株式会社」は、提携する司法書士事務所・弁護士事務所を持ち、相続・離婚・債務整理といった法律が絡む案件も多数解決しています。

ぜひお気軽にお問い合わせください。