中古住宅として売る？土地として売る？築30年以上の築古戸建を売るコツ

こんにちは、リオン不動産株式会社　専任の宅地建物取引士の市成です。

店頭でお話しするお客様の中には、「古いからうちは売れないと思う…」とおっしゃるお客様もいらっしゃいます。

しかし、実はどんなに古い家でも、適切な方法を選べば買主をしっかり見つけられます。

今回は、築30年以上の古い戸建を売却するメリットや、売却するときのコツについてご説明します！

中古住宅として売却するメリット

まずは、築古戸建を戸建として売却するメリットについてご紹介します。

築30年以上となると、新築で購入した場合ほとんどローンが残っていないか、完済済みであることが多いと思います。

建物の取り壊しなどなく戸建として現況での引き渡しの場合、
売却金額がほとんどそのまま手元に残りやすいという点がまず一つのメリットです。

また、一般的な木造の戸建は築20年を超えた時点で、建物の価値はほぼないとされます。
そのため土地の価格だけで考えた方が良いと言われることがあります。

しかし立地・建物のサイズ・構造次第では、シェアハウスとしてや、法人が購入して社宅利用など、購入検討者にとって用途がないわけではありません。

また、土地が再建築不可であればなおさら、既存建物があった方が利用価値があります。

建物を使うも、更地にして新しく建てるも、購入検討者の希望に合わせることができるのが、築古戸建として売る2つ目のメリットです。

古家付き土地として売却するメリット

建物を解体しなくとも、土地として売り出せることは案外知られていないかもしれません。
築年数が30年以上の古い戸建の場合、「古家付き土地」として売り出すこともできます。

住宅需要の少ないエリアや、周りの新築戸建相場が安いエリア（買主が新築に流れやすい）だと、中古住宅として売ることが難しいケースがあります。
そういった場合、土地を探している顧客に情報を届けやすい「古家付き土地」として売り出すのがおすすめです。

一般の購入検討者だけでなく、新築戸建が次々に建っているエリアなら特に、土地を探している買取業者も多いです。

一度解体しないと住めないほど劣化している（欠陥がある）建物や、極端に住宅需要のない地方では、建物を解体したほうが買手が早く見つかるケースもあるので、地域の特性を熟知した不動産会社に相談してみましょう。

早く売るには：買取を検討する

不動産を売却したい、というタイミングは人それぞれで、とにかくすぐに現金化したいという場合もあると思います。

そういったときには、不動産会社に直接買取できないか相談してみるのがおすすめです。

相談した不動産会社では買取金額が伸びなくても、他の会社をあたってもらうことで金額が伸びるケースがあります。

相談した不動産会社が、直接買取りするのではなく、仲介に入って高く買い取ってくれる買取会社を探すことになったら、仲介手数料などを支払った後の手残りがいくらになるか、確認しながら検討していきましょう。

高く売るには：①仲介で売る②リフォームは慎重に検討

一般的に、築年数が経過するほど不動産は売れにくくなります。

しかし大切な資産であり、暮らした思い出のあるお家を売るなら、時間がかかっても高く売りたいとお考えになるのも当然です。

そこで、高く売るポイントを2つご紹介します。

①仲介で売る

高く売るには、不動産会社に販売を委託する「仲介」がおすすめです。

仲介の場合、スーモやホームズといった不動産ポータルサイトに出ているような市場の価格が相場になります。
基本的に、買取では不動産会社が転売して利益を得るため、市場の価格の7~8割程度の売却価格となります。
また、買取の場合は提示される金額から条件の良い会社、金額を高く出した会社を選ぶので、自分で価格を決めることができません。

そのため、仲介で買い手が見つかるのであれば、買取より高く売れるのが一般的です。

②リフォームは慎重に検討

高く売るには、リフォームを加えた方が良いのではないか？と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、たとえば300万円かけてリフォームして、300万円高く売れるのかというと、そうではありません。

築30年以上の築古戸建を購入する方は、理想の間取りがあり内装リノベーションにこだわりたい方や、更地にして建物は新しく建てたいと考えている方がほとんどなので、リフォームが加わっていることがそこまでメリットにならないのです。

外壁や水回りは、修繕しておくと売れやすくなるケースもあるので、不動産会社と相談しながら検討してみてください。
もし、すでに修繕の履歴がある場合は、その旨を伝えて販売広告に反映させてもらいましょう。

トラブルを避けるには：①契約不適合免責（瑕疵担保免責）②ホームインスペクション

①契約不適合免責（瑕疵担保免責）

一般的に、不動産の売却において、売却した物件に欠陥（種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない）があった場合は、売主側が「契約不適合」を負い、修理や代金の減額、損害賠償、契約解除のいずれかによって埋め合わせをしなければなりません。

ですが、この「契約不適合」は売買契約の特約で別段の定めを置くことにより、免責とすることが可能です。

もし契約不適合免責の特約を付けておけば、もし知らないうちに剥がれていたタイルがあったり、普段目にしないところに不具合があっても、トラブル対応をする必要がなく、とても助かりますよね。

しかし、以下のように例外的に契約不適合責任の排除が認められないケースもあるので気を付けましょう。
　・売主が不適合を知りながら買主に告げなかった場合
　・売主自らの行為により権利に関する不適合が生じた場合
　　（売却する物件を担保に融資を受けている場合など）

②ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションは、プロに住宅の劣化状況や不具合を診断してもらうサービスです。

買主にとって住宅性能が分かる安心要素になるので、気になる方はぜひ一度こちらをご確認ください。

購入検討者に安心感をあたえる！インスペクション（建物状況調査）

売れるか不安なら：買取保証付き仲介

買取保証付き仲介とは、たとえ市場で買主が見つからなくても、
仲介の不動産会社が物件を買い取るという保証付きで進める不動産売買仲介の形です。

具体的な進め方は、

１）買取保証付き仲介が可能な不動産会社に売却物件の査定を依頼する

２）買取保証額、売却プラン・スケジュール等を検討し、不動産会社と媒介契約を結ぶ

３）一定期間、不動産会社が売却活動をおこなう（売主様のご希望によりますが、3か月程が多いです）

４）A：期間内に買主が現れる⇒不動産会社に仲介手数料を支払い、売却する

　　B：期間内に買主が現れない⇒不動産会社に物件が直接買い取られる（このとき仲介手数料不要）

となります。

つまり、

・高く売れる可能性が高いが、現金化までの期間が長くかかりがちな「仲介」
・市場価格の7～8割ほどの価格になるが、確実で早期の現金化が可能な「買取」

の両方の良さを併せ持つ売却方法と言えます。

もっと詳しく知りたい方は、こちらをご確認ください。

　仲介と買取の良いとこどり！買取保証付き仲介とは？

おわりに

築年数は経過するほど売却価格が下がるため、できるだけ早めに売ることも大切なポイントです。

戸建を手放すと決めたなら、早めに行動を始めましょう。