やること・メリット・デメリットが分かる！住み替え時の不動産売却

こんにちは、リオン不動産株式会社　専任の宅地建物取引士の市成です。

昨今、不動産を売って別の物件を買い、住み替えたいという方も多いと思います。

今回は住み替え時の不動産売却について、売却を優先するか・購入を優先するかだけでなく、
リースバックや買取保証付き仲介による新居への入居と現金化のタイミングの合わせ方についても解説していきます。

売り先行・買い先行どちらで進めるべきか？

住み替えでは「居住中物件の売却」と「新居の購入」の2つを進めます。

理想としてはこの2つを同時並行で進めたいところですが、
不動産の売却は買主が見つかるタイミングが計算できないので、
完全に同時並行とはならず、どちらかを優先させることになるのがほとんどです。

では、売却と購入どちらを優先して進めるべきなのでしょうか？

それぞれのメリット、デメリットを確認していきましょう。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行とは、新居を先に購入し、引っ越し後に今まで住んでいた家を売るという買い替え方法です。

メリット１　仮住まいの必要がない

先に購入した場合の一番のメリットは、多くの場合仮住まいをする必要がないことです。

仮住まい先を見つけて引っ越して、再度購入物件に引っ越して、となると大変手間がかかります。

そういった手間を減らしたい方には、買い先行がおすすめです。

メリット２　空室になった状態で売りに出せる

先に売却するとなると、内見のたびに掃除をして購入検討客を迎え入れる必要があります。

住んでいるところを見られるのに抵抗があるという方や、中に物が多いので空室になったタイミングの方が早く買い手が見つかりそうな場合には、買い先行でも良いかもしれません。

メリット３　新居探しにじっくり時間をかけられる

買い先行の場合は、新居探しの融通を利かせられる点も大きなメリットです。

物件との出会いは一期一会ですから、これはと思った物件がある場合は買い逃さないために買い先行となることもあると思います。

しかし、資金面の計画はあらかじめ大幅に余裕をもって立てておくか、売却後の手残り金額をあてにしない方向で考えた方が良いでしょう。

デメリット１　売却が遅くなった時、売却できなかった時のリスクが大きい

何より、想定通りに売却できなかったときの損失が大きい点が買い先行の難しいところです。

一般的に最も高額で売れる可能性の高い「仲介」で売却を進めたの場合の売却活動は、以下のような流れで進みます。

１）売却の相談をする
２）訪問査定を受ける・不動産会社の立てる販売計画を吟味する
３）販売価格を決定する・媒介契約を結ぶ
４）内見対応・定期報告を受ける
５）購入申し込みを受ける
６）不動産売買契約を結ぶ・手付金を受領する
７）決済準備をする（お金と権利の移動の準備）
　・住宅ローンが残っている場合/完済していても抵当権が残っている場合は抵当権の抹消準備をする
　・その他測量など必要に応じた決済準備
８）決済にて残金を受け取る・物件の引き渡しをおこなう
９）確定申告をおこなう

　※仲介による不動産売却の流れ　詳しくはこちらをご覧ください

最終的に手元に売却したお金が入るまで、だいたい半年から1年ほどかかります。

物件の購入を先に済ませてしまうと、その間ダブルローンになることがあったり、もし売却できなかったりした場合のリスクも大きいです。

デメリット２　物件価格が低くなりやすい

新居を購入後、仲介ではなく買取で売却を進めるというのも確実な現金化の手です。

買取の場合、（買取する不動産会社にもよりますが）1か月ほどで現金化できます。

しかし、仲介より価格は3～4割落ちてしまうので、それでも納得できる価格かどうかを考えておく必要があります。

当社、リオン不動産株式会社は融資を待つ必要のない現金買取ですので、最短3日から1週間で現金化させることも可能です。

お急ぎの際はぜひご相談ください。

　※買取による不動産売却の流れ　詳しくはこちらをご覧ください

売り先行のメリット・デメリット

売り先行は、先に今お住まいの物件を売却してから新居を購入するという買い替え方法です。

メリット１　住み替え計画が立てやすい

自宅を売ったお金を新居の頭金や住み替え資金にしたいという場合には、資金計画をしっかり立てる必要があります。

売り先行の場合、売却価格や手元に残る金額があらかじめ分かるので、余裕のある返済計画を立てやすくなります。

メリット２　高く売却しやすい

不動産の売却方法で、もっとも高い価格で売れやすいのが「仲介」による売却です。

売り先行にすることでダブルローンの期間も発生せず、売り急ぐことがないので結果として不本意な値下げのない売却になりやすいです。

デメリット１　引っ越し費用・仮住まい費用がかかる

自宅の売却を無事に済ませて、その後新居に移るまでの期間が多少空くことがあるのが売り先行のデメリットです。

新居が売却期間中に決まり、買主への引き渡しを先に調整できれば、その期間をなくせたり短縮できたりということもあるので、すべてのケースで必要ではありませんが、想定しておくと良いでしょう。

デメリット２　購入希望者の内見対応が発生する

買い先行で新居へ引っ越した後であれば、鍵を不動産会社にあずけ、内見に立ち会う必要はありませんが、売り先行の場合は住んでいるところを購入希望者が内見しに来ます。

いつ内見が入っても良いよう、週末の予定をできるだけ空けておいたり、整理整頓を保っておくことが必要です。

リースバックという選択肢

• 今の自宅の売却代金を受け取った後、自宅に住み続けながらじっくり新居を探したい
• 売却代金を頭金として新築の新居を建て、建つまで今の自宅に住み続けたい

といった、引っ越しを回避しつつ現金化は早めにしたい場合は、リースバックを検討するのも一つの手です。

リースバックとは、自宅を不動産会社に買取してもらい、現金を手元に置いたうえで、
売却した物件を不動産会社から借りる形で住み続けることができるサービスです。

月々賃料は買取額の約5～10%ほどかかりますが、引っ越しの必要なく、新居が整うまで自宅に住むことができます。

買取金額は仲介で売却できた場合より3～4割落ちてしまいますし、住宅ローンの残債があると利用できない場合もあります。

万能ではないですが、一つ選択肢として考えてみても良いかもしれません。

買取保証付き仲介という選択肢

• 高く売りたいが、売れ残ってしまわないか不安
• 住み替え先が決まっている、かつ、入居まで数か月ほど猶予がある

といった場合は、買取保証付き仲介がおすすめです。

買取保証付き仲介とは、たとえ市場で買主が見つからなくても、
仲介の不動産会社が物件を買い取るという保証付きで進める不動産売買仲介の形です。

具体的な売却までのステップは、

１）買取保証付き仲介が可能な不動産会社に売却物件の査定を依頼する

２）買取保証額、売却プラン・スケジュール等を検討し、不動産会社と媒介契約を結ぶ

３）一定期間、不動産会社が売却活動をおこなう（売主様のご希望によりますが、3か月程が多いです）

４）A：期間内に買主が現れる⇒不動産会社に仲介手数料を支払い、売却する

　　B：期間内に買主が現れない⇒不動産会社に物件が直接買い取られる（このとき仲介手数料不要）

となります。

最終的な着地が決まっていることの安心感はもちろん、新居選び・入居のスケジュールも組みやすい売却方法です。

　※もっと買取保証付き仲介について知りたい方はこちらをご覧ください

おわりに

今回は住み替え時の不動産売却について、売り先行・買い先行だけでなく、
リースバックや買取保証付き仲介による新居への入居と現金化のタイミングの合わせ方についても解説していきました。

当社「リオン不動産株式会社」では、仲介・買取・リースバック・買取保証付き仲介すべて扱っています。

判断に迷うことがあったり、ご不明な点等ございましたら、お気軽にお電話やメール、問合せフォームなどからご連絡ください。