やることが分かる！不動産売却の流れ　～買取編～

こんにちは、リオン不動産株式会社　専任の宅地建物取引士の市成です。

不動産売却の方法には、大きく分けて

不動産会社が物件を買い取る【買取】と

不動産会社が物件の買主を探す【仲介】

がありますが、

今回は「不動産会社が物件を買い取る」形である【買取】の流れをご説明します。

仲介と違い、媒介契約を結ばず不動産会社に直接物件を買い取られることで、
現金化までの期間が短くなり、かつ、仲介業者を挟まなければ仲介手数料がかからないのが特徴です。

• 住み替え期間までに売却したい
• すぐに現金が必要
• 内見のために室内を綺麗にする余裕がない
• まわりに知られずに売却したい

といったときにおすすめの売却方法です。
　※当社でも買取をおこなっております。査定だけでも大丈夫なので気になる方はぜひお問い合わせください。

できるだけあちこちページを飛ばなくて済むよう、
やるべきことはこの1つの記事に集約させているので、少し長いですがお付き合いください……！

不動産売却の流れ　～買取編～

売却完了までの流れと、売主様（売却する人）が準備するものを図解すると、このようになっています。

背景がオレンジ色になっている文字が、売主様にしていただくことです。

この図をさらに全て売主様視点で整理すると、

１）売却の相談をする
　１～９に並行して）「売主様が用意するもの」をそろえていく
２）訪問査定を受ける・買取価格の提示を受ける
３）不動産売買契約を結ぶ
４）決済準備をする
　・抵当権の抹消準備をする
　（住宅ローンが残っている場合/完済していても抵当権が残っている場合のみ）
　・決済準備
６）決済にて残金を受け取る・物件の引き渡しをおこなう
７）確定申告をおこなう

となります。

早くて1か月以内の現金化も可能です。
どう手続きをするのか？用意するものはどうやって集めるのか？など、
もう少し具体的にお知りになりたい方は、ぜひ最後までお付き合いくださいませ。

１）売却の相談をする

現地に詳しく、コネクションもあり、親身になってくれる不動産会社に依頼しましょう。

どのような会社か調べて、ホームページなどを見てみるのも良いですが、
会社の雰囲気や担当者の人柄をみるには、実際に足を運ぶのが一番です。

この時点で「売主様が用意するもの」すべてをそろえている必要はありません。
主な必要書類は図の通りですが、戸建やマンションなど物件種別によっても微妙に異なり、
不動産会社に都度教えてもらえるので覚えなくても大丈夫です。
物件住所、持ち主、土地や建物の面積、いつまでに売却したいかだけでも分かれば簡易査定は可能です。

物件概要書・登記情報・固定資産税納税通知書・間取り図および測量図

があると、よりスムーズな査定となります。

住宅ローンが残っている物件の場合は、この時点で残債を確認しておき、不動産会社に伝えると良いでしょう。
売却が決まると、住宅ローンの残債を一括返済することになるので、
一括返済の手数料がかかるかどうかも確認しておけると良いです。
残債は金融機関が発行する「返済予定表」で確認できます。紛失時も再発行は簡単にできます。
売却価格で残債を返しきれない場合は、手持ち資金で補填したり、
住み替えローンで次に住む物件のローン金額に含めたりすることで解消できます。

２）訪問査定を受ける・買取価格の提示を受ける

不動産の「査定」とは、不動産会社が売却予定の不動産を調べ、売れそうな価格を出すことを言います。
当社を含むほとんどの不動産会社で、無料で査定を受けられます。

査定価格と売主様の希望価格、引き渡しの条件などが合致すれば買取となります。

引き渡しの条件は、たとえば以下のようなパターンがあります。
・建物を解体し、更地にして引き渡し
・リースバック期間が終わったら引き渡し
・賃借人が出たら引き渡し
など…

買取価格は、相場価格の7割程度になってしまうことがデメリットですが、
様々な条件に対応してもらえることもあるので、買主との交渉にそれほど時間を割けないお忙しい方にもおすすめです。

建物の解体費用や測量費用は売主様負担など、買取会社から条件を付けられる場合もあるので、
手残り金額を考えて買取業者を決定するようにしましょう。

買取業者が物件調査を行い、問題がなければ契約日が決まります。

３）不動産売買契約を結ぶ

買取価格や引き渡し条件などが合う買取業者が決まったら、いよいよ不動産売買契約を結びます。

売買契約は、多くが売主側の仲介業者の店舗やオフィスにて行われます。

売買契約には、以下を持参しましょう。

• 実印
• 印鑑証明書
• 顔写真付きの本人確認書類
• 住民票
• 固定資産税納税通知書
• 収入印紙

印鑑証明書は直近3ヶ月以内に取得したものにしましょう。
他者が勝手に契約を結んではいないか、契約者本人に契約をする意思が本当に存在するのかの証明のため、
また、登記手続きをスムーズに行うため、必要となっています。

住民登録地が変更になると新しい住民登録地で印鑑登録が必要なので、
もし直近3ヶ月以内に引っ越しされている場合は、今お住まいの市区町村の役所で登録し、発行しましょう。

固定資産税納税通知書は、取得依頼をせずとも毎年、1月1日時点の所有者にその年の4～6月頃、
物件のある市区町村の役所から送られてくる書類です。
ご自宅や物件の持ち主宅など、どこかに眠っていないか確認しましょう。
もしなければ、市区町村の役所の税務課で納税通知書と同じ内容が記載された、
土地家屋課税台帳(名寄帳)の写しを取得すれば大丈夫です。

収入印紙は、印紙税法で定められた「課税文書」と呼ばれる文書に課される税金を納めるためのものです。
売買契約書が課税文書にあたります。課税額は、成約物件価格によって異なります。
購入できる場所は、郵便局の窓口や法務局です。
コンビニや金券ショップでも購入できることがありますが、数百円ほどの少額のものしか扱いがないことが多いのでご注意ください。

４）決済準備をする

・抵当権の抹消準備をする（住宅ローンが残っている場合/完済していても抵当権が残っている場合のみ）

抵当権とは、住宅ローンの貸主の金融機関が物件に設定する権利のことです。

抵当権がついたままの物件を売却することはできません。
住宅ローンを返し終わって完全に自分の所有物になったことを証明するために、抵当権の抹消登記が必要です。
ちなみに住宅ローンを完済していても、自分で申請をしなければ抵当権は消えないので注意しましょう。

抹消登記自体は決済時に行われますが、住宅ローンを借りている金融機関へ事前に
予約のような手続きが必要です。このとき必要な書類は、金融機関によって違います。

決済日の1ヶ月～2週間前には、住宅ローン借入先の金融機関に連絡しておきます。

最初のご連絡は売主様からしていただくことが必要ですが、後の手続きは司法書士に依頼することも可能です。

・決済準備

隣地との境界確認／測量／契約条件によっては建物の解体・修理が必要になることがあります。
買主の業者負担になるか、売主様にお支払いいただくか、物件や契約によってケースバイケースです。

買取の場合、買主が不動産業者になるので、条件は柔軟に対応してもらえることもあります。
当社の場合、解体費用など込々での買取価格と、更地での引き渡しでの買取価格（前者より多少高くお出しできます）
の2パターンをお出しして売主様に選んでいただく、といったこともあります。

・引っ越し

売却物件にお住まいの場合は、お引っ越しをしておきます。
ちなみに不動産売買の場合、鍵交換の費用は買主が負担するのが一般的です。
売主様は、決済時に売却物件の鍵を全て買主業者に引き渡します。
買主の業者は売主様から使用していた鍵を受け取ったあと、新しいものに交換します。

６）決済にて残金を受け取る・物件の引き渡しをおこなう

不動産売買における「決済」とは、買主が売主に売買代金の全てを支払うことをいいます。

決済とは

不動産売買における「決済」とは、買主が売主に売買代金の全てを支払うことをいいます。
手付金をいただいている場合がほとんどなので、残代金の決済とよく言われます。

そして不動産売買における「引き渡し」とは、売買代金の受領と引き換えに物件を買主に引き渡し、
買主のために所有権移転登記の申請手続きをすることです。

決済と物件引き渡しは基本的に同日で、金融機関で着金確認を行うため一般的には平日になります。
所要時間は金融機関の着金確認や物件の場所次第ですが、1時間半～3時間ほど。午前中から始まることが多いです。
何か忘れ物があって時間がずれこんでも大丈夫なよう、予定にはたっぷり余裕をもっておくのをおすすめします。

決済は売主・買取をおこなう不動産会社・金融機関の担当者を交えて行います。

必要なもの・集め方

売主様が決済に用意するものは以下の8つです。

• 実印
• 顔写真付きの本人確認書類
• 登記済権利証/登記識別情報通知書（原本）
• 売却物件の鍵一式
• 買主に引き継ぐ資料等
• 通帳・銀行印
• 登記費用

これとは別に、固定資産税評価証明書という書類も用いますが、不動産会社が取得するのでご自身の取得は必要ありません。

登記費用は、登記を依頼する司法書士へ支払います。費用は物件の種別や価格によって異なります。
不動産登記とは、土地や建物に関する権利や義務を、誰でも閲覧できるようにしている制度のことです。
法務局を通じて登録をおこないます。
個人でも申請可能ですが、煩雑な手続きになるので司法書士に依頼するのがほとんどです。
特にお知り合いの司法書士がいなければ、不動産会社が紹介します。
当社ではあっせん手数料は一切いただいていませんが、そこも不動産会社によってまちまちです。

住宅ローンの残債がある物件の売却の場合は、たいてい代金の支払いと同時に住宅ローン残債の返済をおこないます。
通帳は住宅ローンを借り入れしている金融機関のものも一緒にお持ちください。

ちなみに仲介手数料は、直接買取の場合は不要です。

７）確定申告をおこなう

決済、引き渡しを終えたら、買取をおこなった不動産会社とのやり取りも一旦終了です。

不動産売却後、売主は売却価格から、

• 売却するためにかかった費用
  （売却時の仲介手数料・印紙代・更地にしたときの建物取壊し費用・借主に支払った立ち退き料など）
• 購入時にかかった費用
  （土地代・土地の改良費・建築費・購入時の仲介手数料・設備費・リフォーム費用など）
  ※建物や各種設備は経年劣化を加味し、減価償却相当額を差し引きます
  　国税庁HP「減価償却費」の計算について

を差し引いた利益にかかる税金を納付するため、確定申告をおこなう必要があります。

不動産を売却して赤字だった場合は、所得が発生しないため、確定申告は必ず必要というわけではありません。
ただし、一定の条件に当てはまっていて、税金控除の特例を受ける場合は確定申告が必要になります。
税金控除の特例は7種類もあり、細かくなりすぎるのでここでは割愛します。
　国税庁HP　No.3223 譲渡所得の特別控除の種類

手続き期間は毎年2月上旬～3月中旬の約1ヶ月間です。

用意するものは以下の5つです。

• 住民票
• 登記事項証明書
• 源泉徴収票
• 確定申告書・計算明細書
• 不動産売買契約書

登記事項証明書は法務局で、確定申告書・計算明細書は税務署や国税庁のホームページから取得できます。
　国税庁HP　申告書・申告書付表と税額計算書等　一覧（申告所得税）

確定申告書等の書類を記入し、税務署で手続きを終えたら、不動産売却は終了です。

おわりに

買取の場合の不動産売却の流れを説明して参りましたが、いかがでしたか？

大きなお金が動くため、手続きも厳格で細かい点はたくさんあります。

当然、全て覚えておく必要はなく、買取を依頼した不動産会社が主導するのでご安心ください。

お読みいただいた皆様が、安心して任せられる不動産会社を見つけて、
幸せに売却を終えられることを願っています。