シンプルに解説！不動産売却の方法

こんにちは、リオン不動産株式会社　専任の宅地建物取引士の市成です。

今回は、不動産売却の方法について解説してまいります。

不動産売却　4つの手段

お持ちの不動産を売却して現金化するには、大きく以下の4つの手段があります。

1. 仲介
2. 買取
3. 任意売却
4. リースバック

仲介・買取保証付き仲介

不動産会社と「媒介契約」という契約を結び、買い手となるお客様探しを依頼する方法です。

所有物件の売却を考えたとき、多くの方が選択します。

　※詳しい流れは「やることが分かる！不動産売却の流れ　～仲介編～」をご確認ください。

媒介契約の種類は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つがあり、それぞれ特徴は以下のようになっています。

いずれの媒介契約でも、法令で定められている仲介手数料の上限額は変わりありません。

媒介契約を結んだ不動産会社は、ポータルサイトや店頭、不動産業者専用サイト「レインズ」
（以下レインズ）などに掲載したり、過去お問い合わせをいただいたお客様に連絡したり、
オープンルームを開催したりなどしてお客様を探します。

専属専任媒介とは

頻繁に連絡をもらって、しっかり売却活動されているか確認したい方には専属専任媒介がおすすめです。
連絡頻度が高く、安心して売却を任せることができますし、不動産会社が売却活動にしっかり力を入れられている場合はその様子が伝わりやすいです。

レインズへの登録が最も早く義務付けられているため、インターネットを通じて全国の不動産会社間に情報が回るのが早い点もメリットです。

専任媒介とは

頻度は下がっていいが定期的に連絡がほしい・信頼できる知り合いに購入を打診したい方には専任媒介がおすすめです。

自己発見取引とは、売主自ら売却先を見つけて売買取引をおこなう行為を言います。
自己発見取引をした場合は、間に業者が入っていないため、仲介手数料が発生しないことがメリットです。
その多くの場合が親戚や知り合いが買主となりますが、買主との交渉中にトラブルになることもあるので、
専任媒介だとしても自己発見取引はあまりおすすめできません。

一般媒介とは

複数社に媒介を依頼して物件の露出をとにかく増やしたい方には、一般媒介がおすすめです。
ただし、売却活動報告の義務はないので自らSUUMOやホームズなどのポータルサイトを調べる必要があるでしょう。
複数社に仲介依頼したとしても、原則最終的に買主を見つけてきた不動産会社のみ仲介手数料を得られます。
つまり複数社に依頼すると不動産会社間の競争が生まれるので、良い方向に作用すれば早く買主が見つかります。
しかし悪い方向に作用すれば、売却を急ぐあまり相場より低い価格での購入希望者が集まってしまうこともあります。

買取保証付き仲介

買取保証付き仲介は、たとえ市場で買主が見つからなくても、
仲介の不動産会社が物件を買い取るという保証付きで進める不動産売買仲介の形です。

買取保証付き仲介の詳細については、「仲介と買取の良いとこどり！買取保証付き仲介とは？」をご確認ください。

買取

不動産会社が直接買い手となるのが「買取」です。

　※詳しい流れは「やることが分かる！不動産売却の流れ　～買取編～」をご確認ください。

ここでは買取の特徴を、メリット・デメリットに分けてご紹介します。

メリットは主に以下8点です。

1. 不動産会社の出す価格や条件に売主様が納得すれば売買契約となるので、仲介と比べて売却期間が短く済みます。
2. 早く売却価格が決まり、契約解除になることがほとんどないので、住み替えなどの資金計画が立てやすいです。
3. 不動産会社が買主となり、手を煩わせることが少ないので、売却活動に時間をあまりとれない方や物件の遠方に住んでいる方でもスムーズに売却しやすい方法です。
4. 直接買取で、仲介に入っている不動産会社がなければ仲介手数料もかかりません。
5. 買主が不動産のプロなので、一般的に売却した物件が契約内容と違う場合、気が付かなかった買主の責任となることが多く、トラブルがありません。
6. 買主の不動産会社がリフォームなど手を加えるので、築古や内装の傷みのある物件でも売却しやすいです。
7. 引き渡し時期など、売主様の都合に合わせやすいです。
8. 一般の買主を探さないため広告に掲載されず、周囲に知られず売却できます。

デメリットは主に以下3点です。

1. 売却価格が相場の6～8割程度になることが多いです。
2. 活用が難しい不動産の場合は買取不可能な場合があります。
3. 買取できる不動産会社も限られます。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなった場合に、住宅ローンを組んだ金融機関の了承のもと条件付きで売却をする方法です。

通常、売却金額や自己資金で住宅ローンの残債を完済しなければ、住宅に付いている金融機関の抵当権を抹消することはできません。
また、抵当権が付いたまま不動産を売りに出しても、競売にかけられるリスクがあるため誰も購入してはくれません。

ですが任意売却の場合は協議のうえで特別に抵当権を外し、売却が可能です。

しかし、税金を滞納し物件が差し押さえられている場合や、管理費・修繕積立金の滞納額が大きいなど、任意売却を利用できないケースもあります。

住宅ローンを滞納することになったら任意売却をすれば解決、とも言えないので注意が必要です。

住宅ローンを支払える見込みがなくなってきてしまったら、早急に金融機関に相談しましょう。

リースバック

リースバックとは、自宅を不動産会社に買取してもらい、現金を手元に置いたうえで、
売却した物件を不動産会社から借りる形で住み続けることができるサービスです。

月々家賃の支払いが必要になってきますが、売却金額を低くすると家賃も少なく済むなど、融通がきく場合もあります。

一時的に現金が必要な場合はリースバックを使い、余裕が出てきた後に物件を買い戻すことも可能です。

リースバックを使って売却することで、住む場所は変えずに固定資産税や住宅ローンなどの負担を減らすことができます。

ただし、リースバックを申し込んだ不動産会社によっては、賃貸借期間が定められており更新ができない場合があるので注意が必要です。

期間の定めのある「定期借家契約」ではなく、「普通借家契約」が選択できる業者のリースバックを申し込むのが安心です。

リースバックは、どの不動産会社でも扱っているサービスではなく、不動産会社によって適用できる条件も異なるため、どんな時も必ず活用できるとも言えません。

当社「リオン不動産株式会社」は比較的柔軟にリースバックが可能な不動産会社です。

ぜひ一度ご相談ください。

売却方法に迷ったらご相談ください

ご自身の不動産売却の場合、どれを選ぶのかベストかイメージできたでしょうか？

判断に迷うことがあったり、ご不明な点等ございましたら、お気軽にお電話やメール、問合せフォームなどからご連絡ください。