やることが分かる！不動産売却の流れ　～仲介編～

2023.06.08

2024.04.15

売却基礎知識

こんにちは、リオン不動産株式会社　専任の宅地建物取引士の市成です。

思い出の詰まった家や、一生をかけて築いた大切な財産を売却するにあたって、
「そもそも何をすればよいか分からない……」
と感じている方はとても多いと思います。

まずは、知らなければ難しそうに感じられる
【不動産売却の流れ】を掴んでいただければと思います。

不動産売却の方法には、大きく分けて

不動産会社が物件を買い取る【買取】と

不動産会社が物件の買主を探す【仲介】

がありますが、

今回は「不動産会社が物件の買主を探す」形である【仲介】の流れをご説明します。

できるだけあっちこっちページを飛ばなくて済むよう、
やるべきことはこの1つの記事に集約させているので、少し長いですがお付き合いください……！

【目次】

不動産売却の流れ　～仲介編～

不動産売却までの流れと、売主様（売却する人）が準備するものを図解すると、このようになっています。

背景がオレンジになっている文字が、売主様にしていただくことです。

この図をさらに全て売主様視点で整理すると、

１）売却の相談をする
　１～９に並行して）「売主様が用意するもの」をそろえていく
２）訪問査定を受ける・不動産会社の立てる販売計画を吟味する
３）販売価格を決定する・媒介契約を結ぶ
４）内見対応・定期報告を受ける
５）購入申し込みを受ける
６）不動産売買契約を結ぶ・手付金を受領する
７）決済準備をする
　・抵当権の抹消準備をする
　（住宅ローンが残っている場合/完済していても抵当権が残っている場合のみ）
　・決済準備
８）決済にて残金を受け取る・物件の引き渡しをおこなう
９）確定申告をおこなう

となります。

実際何をするの？見たことない書類ばっかり！どうやって取得するの？
と思った方も多いと思います。以下で詳しく見ていきましょう。

１）売却の相談をする

現地に詳しく、コネクションもあり、親身になってくれる不動産会社に依頼しましょう。

どのような会社か調べて、ホームページなどを見てみるのも良いですが、
会社の雰囲気や担当者の人柄をみるには、実際に足を運ぶのが一番です。

この時点で「売主様が用意するもの」すべてをそろえている必要はありません。
主な必要書類は図の通りですが、戸建やマンションなど物件種別によっても微妙に異なり、
不動産会社に都度教えてもらえるので覚えなくても大丈夫です。
物件住所、持ち主、土地や建物の面積、いつまでに売却したいかだけでも分かれば簡易査定は可能です。

物件概要書・登記情報・固定資産税納税通知書・間取り図および測量図

があると、よりスムーズな査定となります。

住宅ローンが残っている物件の場合は、この時点で残債を確認しておき、不動産会社に伝えると良いでしょう。
売却が決まると、住宅ローンの残債を一括返済することになるので、
一括返済の手数料がかかるかどうかも確認しておけると良いです。
残債は金融機関が発行する「返済予定表」で確認できます。紛失時も再発行は簡単にできます。
売却価格で残債を返しきれない場合は、手持ち資金で補填したり、
住み替えローンで次に住む物件のローン金額に含めたりすることで解消できます。

２）訪問査定を受ける・不動産会社の立てる販売計画を吟味する

不動産の「査定」とは、不動産会社が売却予定の不動産を調べ、売れそうな価格を出すことを言います。
当社を含むほとんどの会社で、無料で査定を受けられます。

売買物件の場合、売主様がお住まい中の物件でも、多くの方が内見して購入するかしないかを決めます。
内装なども含めて査定を受け、きちんと売れる価格で売り出さなければ、見向きもされません。
そのため、より正確な査定価格を出したい場合、不動産会社を招き訪問査定を受けるのが通例です。

また、不動産会社によって・物件によって、販売計画は異なります。

査定価格=売れる価格を出すのが良心的な会社ですが、

媒介契約が欲しいがために、実際に売れるであろう価格より高く査定価格を出す会社も多いです。

担当者に査定価格の根拠をしっかり確認し、
納得できる販売計画を立てた不動産会社に任せましょう。

３）販売価格を決定する・媒介契約を結ぶ

最終的に、売り出し価格を決めるのは売主様です。

納得できる販売計画を立てた会社と媒介契約を結び、
ご希望のすり合わせを行い販売価格を決定しましょう。

媒介契約の際に必要な書類は以下の4つです。

認印
顔写真付きの本人確認書類
登記済権利証/登記識別情報通知書
（あれば）購入時資料

登記済み権利証は、平成17年3月の法改正によって、書面での交付から
「登記識別情報」という12桁の英数字を通知する形に変わりました。
紛失した場合は、費用が約5万円ほどかかりますが、司法書士に再発行を依頼することも可能です。

購入時資料は、スピーディーに売物件の広告を出すのにも役立ちます。
早く買主（=購入者）を見つけるためにも、あれば共有していただくのがベストです。

また、媒介契約時にする主な作業は、

物件周辺状況等報告書、付帯設備表
媒介契約書

といった書類の作成です。不動産のプロと一緒に行うので、ご心配不要です。

また、媒介契約の種類は3つあるので、このとき適した契約を選びます。

※媒介契約には3種類あります。詳しくはこちらの記事をご確認ください。

　シンプルに解説！不動産売却の方法「仲介・買取保証付き仲介」

４）内見対応を行う・定期報告を受ける

不動産の売却は、売却する物件に住みながらでも行えます。

売主様がお住まい中の物件の場合、不動産会社を介して内見のお申し込みが入ったら、
基本的には売主様にお立会いいただくことになります。
空家の場合は、鍵を不動産会社に預ければ立ち会わなくても大丈夫です。
当社の場合、媒介契約を結んだ時の担当営業が内見も担当させていただきます。

信頼する担当者に対応を全て任せるのもよいですが、
住んでいて便利なポイントや、住環境についてより実感をもって伝えられるのが売主様だと思います。
事前に担当者との打ち合わせを行えると良いでしょう。

また、媒介契約の3種類のうち、「専属専任媒介」「専任媒介」の契約を結んでいる場合、
どれくらいお問い合わせがあったか。ネットで広告を出している場合、どれくらい見られているか。
という内容の定期報告を不動産会社から受けられます。

写真映えを良くするために、時には清掃をお願いするかもしれません。
早く・高く売れるように一緒に頑張りましょう！

５）購入申し込みを受ける

購入申し込みを受けるときに、売主様側で必要な書類はありません。

このとき、値引き交渉や引き渡し時期の交渉も同時に受けることがあります。

悩ましいところですが、後になって「あの時交渉に応じていれば……」と
思わないように、無理にとは言いませんが、前向きに検討するのが良いでしょう。

迷ったら、ご家族の意見や担当者の考えも聞いてみましょう。

６）不動産売買契約を結ぶ・手付金を受領する

買主が決まれば、いよいよ不動産売買契約です。

契約日は申し込み後すぐとは限らず、購入者の住宅ローンの事前審査を待って行われることがほとんどです。
また、不動産会社が最終物件調査を行い、どちらも問題がなければ契約日が決まります。

売買契約は、多くが売主側の仲介業者の店舗やオフィスにて行われます。

売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者が集まることになりますが、
一方が海外赴任中など、事情があってどうしても都合がつかない場合は
署名捺印を別日に行うこともできます。

売買契約には、以下を持参しましょう。

実印
印鑑証明書
顔写真付きの本人確認書類
住民票
固定資産税納税通知書
収入印紙

印鑑証明書は直近3ヶ月以内に取得したものにしましょう。
他者が勝手に契約を結んではいないか、契約者本人に契約をする意思が本当に存在するのかの証明のため、
また、登記手続きをスムーズに行うため、必要となっています。

住民登録地が変更になると新しい住民登録地で印鑑登録が必要なので、
もし直近3ヶ月以内に引っ越しされている場合は、今お住まいの市区町村の役所で登録し、発行しましょう。

固定資産税納税通知書は、取得依頼をせずとも毎年、1月1日時点の所有者にその年の4～6月頃、
物件のある市区町村の役所から送られてくる書類です。
ご自宅や物件の持ち主宅など、どこかに眠っていないか確認しましょう。
もしなければ、市区町村の役所の税務課で納税通知書と同じ内容が記載された、
土地家屋課税台帳(名寄帳)の写しを取得すれば大丈夫です。

収入印紙は、印紙税法で定められた「課税文書」と呼ばれる文書に課される税金を納めるためのものです。
売買契約書が課税文書にあたります。課税額は、成約物件価格によって異なります。
購入できる場所は、郵便局の窓口や法務局です。
コンビニや金券ショップでも購入できることがありますが、数百円ほどの少額のものしか扱いがないことが多いです。

７）決済準備をする

・抵当権の抹消準備をする
（住宅ローンが残っている場合/完済していても抵当権が残っている場合のみ）

抵当権とは、住宅ローンの貸主の金融機関が物件に設定する権利のことです。

抵当権がついたままの物件を売却することはできません。
住宅ローンを返し終わって完全に自分の所有物になったことを証明するために、抵当権の抹消登記が必要です。
ちなみに住宅ローンを完済していても、自分で申請をしなければ抵当権は消えないので注意しましょう。

抹消登記自体は決済時に行われますが、住宅ローンを借りている金融機関へ事前に
予約のような手続きが必要です。このとき必要な書類は、金融機関によって違います。

決済日の1ヶ月～2週間前には、住宅ローン借入先の金融機関に連絡しておきます。

最初のご連絡は売主様からしていただくことが必要ですが、後の手続きは司法書士に依頼することも可能です。

・決済準備

隣地との境界確認／測量／契約条件によっては建物の解体・修理が必要になることがあります。
物件や契約によってケースバイケースです。

司法書士に登記手続きを依頼する場合は、司法書士からにひな型をもらうなどして、委任状の準備もおこなっておきます。

・引っ越し

売却物件にお住まいの場合は、お引っ越しをしておきます。
ちなみに不動産売買の場合、鍵交換の費用は買主が負担するのが一般的です。
売主様は、決済時に売却物件の鍵を全て買主様に引き渡します。
買主様は売主様から使用していた鍵を受け取ったあと、新しいものに交換するという流れになります。

８）決済にて残金を受け取る・物件の引き渡しをおこなう

決済とは

不動産売買における「決済」とは、買主が売主に売買代金の全てを支払うことをいいます。
手付金をいただいている場合がほとんどなので、残代金の決済とよく言われます。

そして不動産売買における「引き渡し」とは、売買代金の受領と引き換えに物件を買主に引き渡し、
買主のために所有権移転登記の申請手続きをすることです。

現金で購入される場合は、決済は不動産売買契約と同日に行われることが多いです。
買主が住宅ローンを使う場合は、住宅ローンの本審査通過を待つので売買契約とは別日になります。

また、残金をいただいたのに鍵をもらえていない！ということを防ぐために、
決済と物件引き渡しは基本的に同日で、金融機関で着金確認を行うため一般的には平日になります。
所要時間は金融機関の着金確認や物件の場所次第ですが、1時間半～3時間ほど。午前中から始まることが多いです。
何か忘れ物があって時間がずれこんでも大丈夫なよう、予定にはたっぷり余裕をもっておくのをおすすめします。

決済は売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者を交えて行います。

必要なもの・集め方

売主様が決済に用意するものは以下の8つです。

実印
顔写真付きの本人確認書類
登記済権利証/登記識別情報通知書（原本）
売却物件の鍵一式
買主に引き継ぐ資料等
通帳・銀行印
仲介手数料
登記費用

これとは別に、固定資産税評価証明書という書類も用いますが、不動産会社が取得するのでご自身の取得は必要ありません。

仲介手数料は、当社の場合決済時に全額お支払いいただくことになります。
売買契約時に半額支払いが必要など、支払い時期は不動産会社によって違うので、事前に確認しておくと良いでしょう。

登記費用は、登記を依頼する司法書士へ支払います。費用は物件の種別や価格によって異なります。
不動産登記とは、土地や建物に関する権利や義務を、誰でも閲覧できるようにしている制度のことです。
法務局を通じて登録をおこないます。
個人でも申請可能ですが、煩雑な手続きになるので司法書士に依頼するのがほとんどです。
特にお知り合いの司法書士がいなければ、不動産会社が紹介します。
当社ではあっせん手数料は一切いただいていませんが、そこも不動産会社によってまちまちです。

住宅ローンの残債がある物件の売却の場合は、たいてい買主の住宅ローンの実行（残代金の支払い）
と同時に住宅ローン残債の返済をおこないます。
通帳は住宅ローンを借り入れしている金融機関のものも一緒にお持ちください。

９）確定申告をおこなう

決済、引き渡しを終えたら、仲介した不動産会社とのやり取りも一旦終了です。

不動産売却後、売主は売却価格から、

売却するためにかかった費用
（売却時の仲介手数料・印紙代・更地にしたときの建物取壊し費用・借主に支払った立ち退き料など）
購入時にかかった費用
（土地代・土地の改良費・建築費・購入時の仲介手数料・設備費・リフォーム費用など）
※建物や各種設備は経年劣化を加味し、減価償却相当額を差し引きます
　国税庁HP「減価償却費」の計算について

を差し引いた利益にかかる税金を納付するため、確定申告をおこなう必要があります。

不動産を売却して赤字だった場合は、所得が発生しないため、確定申告は必ず必要というわけではありません。
ただし、一定の条件に当てはまっていて、税金控除の特例を受ける場合は確定申告が必要になります。
税金控除の特例は7種類もあり、細かくなりすぎるのでここでは割愛します。
　国税庁HP　No.3223 譲渡所得の特別控除の種類

手続き期間は毎年2月上旬～3月中旬の約1ヶ月間です。

用意するものは以下の5つです。