空き家の管理が大変…と思ったら

こんにちは、リオン不動産株式会社　専任の宅地建物取引士の市成です。

平成30年に空き家率は13.6%となり、30年間で約1.5倍まで増えています。

ご両親から受け継いだ実家が今の居住地から遠くにあり、
管理や維持が難しくなってきた…という方も多いと思います。

そういった時、放置しているとどんな問題が起こるのか、売却する方法はどんなものがあるか解説してまいります。

空き家の放置によるデメリット

【デメリット1】維持費・税金がかかる

空き家を持ち続けるには維持費と税金がかかってきます。

資産の評価額にもよりますが、年間50万円前後の維持費がかかる場合もあります。

【デメリット2】不動産としての資産価値が急激に落ちていく

2つ目は、不動産としての資産価値が低下することです。

管理されていない空き家は劣化が早くなり、資産価値が早く低くなってしまいます。

その結果、売却したいタイミングで買い手が見つからない可能性が高くなります。貸し出すにしても、老朽化した空き家ともなれば、修繕費に莫大な金額がかかることもあります。

【デメリット3】税金の負担の増加

3つ目は、税金の負担が増えるリスクがあることです。

放置された空き家が問題視されたことで、平成27年度から「空家等対策特別措置法」がスタートしました。これにより、「特定空き家」に指定された空き家には住宅用地の特例による減税が適応されず、空き家をそのままにしておくと、土地の税金の負担が増える仕組みになったのです。

「特定空き家」とは、以下のような状態の空き家のことを指します。

• 倒壊や著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

また、2023年6月に可決された法改正により、放置すれば特定空き家になるおそれがある空き家「管理不全空き家」が設定され、これに指定されても減税が適応されないことになりました。

周囲への迷惑や危険が具体的に確認できる空き家が対象で、各地方自治体により判断基準が規定されています。

特定空き家および管理不全空き家になると、土地の固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になります。土地の評価額が2,100万円の場合、新たに30万円程度の負担が発生することになります。

特定空き家および管理不全空き家に指定されると、固定資産税の減額が解除されるまでに、状態改善の助言・指導→勧告→命令→行政代執行という段階が踏まれます。

早めの対策が重要です。

【デメリット4】事件や事故、近隣トラブルのもとに

4つ目は、事件や事故、近隣トラブルにつながることです。

空き家はゴミを違法に投棄される場所になったり、不審者に侵入されたりする恐れがあります。

空き家のブロック塀や窓ガラスが落下すれば、通行人が怪我をするかもしれません。また、空き家の外壁に落書きされることで、近所から苦情を受ける可能性もあります。

また、不法侵入や不法占拠、放火などの犯罪リスクも高くなり、周辺地域の治安の低下にもつながります。

空き家を売却するには

高齢のご両親の逝去後、どうしたらよいか分からずそのままになってしまうことも多い空き家。

放置すれば、資産価値が下がり、税金もかかってしまいます。

「売却しよう」と決めたときに早めに行動に移せば、節税できる可能性は高くなるでしょう。

売却する方法は、大きく分けて
①そのまま（建物は解体せず）売却する
②更地にして（建物を解体して）売却する
③買取で売却する
の３つがあります。

それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

①そのまま（建物は解体せず）売却する

建物を解体せず、「中古戸建」や「古家付き売地」として売却する方法があります。

中古戸建は新築戸建より安く、リフォーム・リノベーションで自由な間取りやデザインを実現したい方に一定のニーズがあります。

解体費用が発生しないので、売却にかかる費用も抑えられます。

また、居住用建物付きの土地の方が建物のない更地より固定資産税が安いので、売却までにかかる税金も少なくすみます。

売却にあたっては、不動産会社に査定を依頼し、気に入った不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を進めていきます。

不動産会社選びは、査定額だけではなく、営業担当者の人柄や対応力など、様々な面を考慮して決めるのが良いでしょう。

②更地にして（建物を解体して）売却する

空き家を解体し、更地にして売却する方法もあります。

立地にもよる部分はありますが、更地にすることで、中古戸建や古家付き売地として売却するより早く買い手が見つかる可能性が高いです。

解体費用は建物の構造や規模によっても異なりますが、30坪の木造2階建ての戸建で60万円～120万円ほどです。

建物の老朽化がかなり進んでいて、倒壊する危険性がある場合、リノベーションにあまりに高額な費用がかかると予想される場合におすすめです。

③買取で売却する

買取は、すぐにでも現金化したいという場合にお選びいただくことが多い売却方法です。

一般のお客さまではなく、不動産会社が直接購入者になると、仲介手数料は発生しません。

ただし、買い取った不動産会社が解体やリフォームの費用を掛けるため、一般のお客様が購入者になる場合よりも買取金額は3～4割ほど安くなります。

空き家の買取業者を選ぶ前に、不動産会社に仲介を任せてしまったという場合もあると思いますが、それはそれでメリットがあります。
仲介する不動産会社は複数の買取業者から見積もりをもらい、不適当に安く買い取られるリスクを軽減してくれます。

売主様が不利な条件についても仲介会社がしっかりチェックするので、言い値で買い取られるより安心して売却できます。

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不動産会社選びには、その会社の実績や担当者との相性も重要です。

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